Plusieurs éléments entrent en considération pour déterminer la constructibilité d’un terrain. Ils pourraient remettre en question la réalisation d’un projet. Voilà pourquoi, avant de conclure un acte de vente, il faut s’assurer que les caractéristiques du terrain à bâtir répondent aux différentes règles et normes.
La constructibilité d’un terrain en rapport aux règles d’urbanisme
Un terrain à bâtir est constructible lors qu’il est approprié pour recevoir une construction. Les documents relatifs aux règles d’urbanisme liées à la constructibilité d’un terrain, notamment le Plan local d’urbanisme (PLU) sont consultables auprès des bureaux des services communaux. À ce niveau, un acquéreur peut être fixé si les autorités locales lui permettront de construire sur le terrain qu’il prévoit d’acheter ; et par la même occasion, si son souhait concernant la destination de sol ne compromet pas l’exécution du PLU.
En effet, des zones délimitées figurent sur celui-ci. Il y a les zones urbaines et les zones à urbaniser qui sont généralement constructibles ou le deviendront plus tard. Il existe aussi les zones agricoles qui ne peuvent recevoir que des bâtiments à usage agricole et les zones naturelles et forestières définies comme non constructibles.
D’un autre côté, les terrains à bâtir constructibles pourraient avoir différentes destinations telles qu’un lieu d’habitation ou d’intérêt public comme un complexe sportif par exemple, ou un espace d’activité commerciale ou industrielle, ou une exploitation agricole… Outre son rôle dans la répartition géographique, le PLU contient également des dispositions concernant le choix de la destination, les styles architecturaux, les hauteurs maximales autorisées, la viabilisation, les servitudes qui s’exercent sur un terrain à bâtir… C’est le PLU qui définit l’utilisation des terrains et qui veille au développement harmonieux de la commune.
Pour être certain sur ces points, il est recommandé d’adresser une demande de certificat d’urbanisme à la mairie. Cependant, il est à noter que la constructibilité en rapport aux règles d’urbanisme peut évoluer selon les décisions des autorités locales, suite aux travaux effectués pour rendre certaines zones constructibles, par exemple. Cela inclut l’installation des réseaux principaux permettant le raccordement avec les nouveaux terrains à bâtir, la création des routes…
La constructibilité d’un terrain relative à la nature du sol et de l’environnement
La composition minéralogique, la structure, la forme des différentes couches qui composent le sous-sol sont également des éléments impactant la constructibilité d’un terrain à bâtir. Ils pourraient le rendre inapte à recevoir une construction. Tel est le cas d’un sol alluvial ou meuble dont l’instabilité mettrait en danger les occupants. Dans certaines circonstances, des travaux d’aménagement spécifiques, parfois très coûteux, sont nécessaires afin qu’un terrain à bâtir puisse trouver son caractère constructible. En cas de doute, le mieux serait de faire réaliser une étude du sol par un géologue.
L’entourage d’un terrain est aussi un autre critère à ne pas négliger pour s’assurer de la constructibilité d’un terrain à bâtir. Une terre bien sèche en hiver pourrait se révéler inondable en saison de pluies, à cause du débordement d’une rivière située à proximité par exemple. Il est conseillé de vérifier si la parcelle en question est couverte par un Plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) tel qu’une avalanche, un incendie de forêt, une inondation… Le PPRN est également disponible dans les bureaux de la mairie. D’un autre côté, il n’est pas inutile de se renseigner auprès de la Direction départementale de l’équipement (DDE), sur ce que pourrait devenir l’environnement d’un terrain à bâtir dans les années futures.
Des projets en cours comme la construction d’une autoroute ou d’une ligne de chemin de fer ou encore d’un aéroport dans les alentours feraient diminuer ultérieurement la valeur d’un terrain à bâtir ; et cela à cause des bruits et des tremblements incessants, des fissures dans les murs… Il faut rester très vigilant avant de rendre définitif un acte de vente. La loi n’offre pas de protection contre l’existence d’éventuels vices cachés d’un terrain lors d’un contrat entre particuliers. Par contre, un professionnel tel qu’un lotisseur, par exemple, est tenu de garantir la constructibilité des terrains qu’il propose sur le marché en matière d’urbanisme et de nature du sol et du sous-sol.